À Montréal, la construction de “mezzanine” est une idée qui revient souvent. En fait, une “mezzanine” est une construction en toiture qui, par ses retraits imposés et sa superficie, ne compte pas dans le calcul de hauteur du bâtiment. C’est donc un type de construction souvent exploré par des familles occupant le dernier étage d’un immeuble à logements afin d’agrandir leur espace et éviter un déménagement. Ce type de projet permet une densification urbaine légère et peut aider à réduire l’exode des familles vers les banlieues.
Combien ça coûte? Quels sont les enjeux? Est-ce vraiment une alternative envisageable?
Bien que ce type de projet semble une solution facile à un problème d’espace, c’est en fait un projet assez complexe. En plus des considérations structurales et budgétaires, il faut prendre en compte tout l’aspect réglementaire.
Durant ma carrière, j’ai accompagné plusieurs familles dans la réalisation de projets de constructions hors toit. Certains projets ont été des réussites alors que d’autres ont malheureusement dû être abandonnés.
Dans tous les cas, le chemin a été parsemé d’embuches. Cet article vise donc à vous informer sur les différentes étapes de planification d’un tel projet, tout en vous mettant en garde contre les difficultés possibles.
Le budget
Tout d’abord, l’ajout d’un étage de bâtiment est un projet assez important, peu importe la taille de l’ajout. Ceci est le cas parce que ça implique, dans la majorité des cas, un renforcement structural majeur, mais aussi le retrait de la toiture existante pour permettre la construction de l’ajout. En plus des coûts importants de construction, il faut ainsi prévoir des frais pour toutes les mesures de protection nécessaires afin d’éviter les infiltrations d’eau dans l’étage en dessous durant les travaux.
Pour ce type de projet, un budget minimal de 300 000$ est à prévoir, peu importe la dimension de la construction. Pour l’ajout d’une superficie habitable de parfois seulement 30 à 60 m2 (300 à 600 pi2), vaut mieux faire ses calculs et évaluer le marché immobilier afin de déterminer si l’investissement en vaut le coup.
Naviguer les contraintes urbanistiques
Tout d'abord, ça vaut la peine d'évaluer la possibilité de construire un étage entier, car, on va se le dire, au niveau coût par pied carré, c'est un projet beaucoup plus intéressant.
En premier, il faut s’informer sur le zonage précis de votre bâtiment afin de connaître la hauteur maximale autorisée ainsi que le nombre d’étages. Parfois, ces critères vous permettent théoriquement d’ajouter un étage à votre bâtiment, mais si tous vos voisins sont plus bas, il se peut que la demande soit tout de même refusée par la ville, puisque votre ajout viendrait créer une anomalie dans l’ensemble urbain. La première étape est donc de bien s’informer auprès de la division d’urbanisme de votre arrondissement afin de connaître les possibilités.
Si la réglementation ne vous permet pas l’ajout d’un étage, c’est à ce moment que l’option d’une construction hors toit, aussi connu sous le nom de “mezzanine”, peut être envisagée. Pour que cet agrandissement soit permis, il doit respecter des critères stricts afin de bénéficier d’exemptions de la ville et ne pas compter dans la hauteur en étage et en mètres des bâtiments.
Attention, dans certains arrondissements, comme le Plateau Mont-Royal, les projets de construction hors toit doivent faire l’objet de demande de dérogation. Le processus est plus long et plus coûteux et devra être soumis à l’approbation du comité consultatif d’urbanisme.
Les critères de construction d'une mezzanine
D’abord, la superficie de la construction doit être inférieure à 40% de la superficie de l’étage en dessous. Ensuite, la construction doit respecter des retraits par rapport aux façades avant et arrière du bâtiment. À l’avant, un retrait de 2 fois la hauteur est nécessaire afin que la construction hors toit soit peu ou pas visible de la rue. À l’arrière, le retrait doit être de 1 fois la hauteur afin de limiter l’ombrage de l’ajout sur les constructions voisines.
Dimensions et proportions d'une mezzanine
Ayant ces contraintes en tête, il vous est déjà possible d’évaluer si votre bâtiment se prête à ce type de construction.
Par exemple, si votre bâtiment a une superficie brute de 80m2 (860 pi2), la construction en toiture ne pourra être plus grande que 32 m2 (340 pi2). Une fois la superficie des murs extérieurs enlevés, il ne restera qu’environ 25m2 (270 pi2) de superficie habitable, de laquelle il faudra retirer l’espace nécessaire à l’escalier.
Si vous jugez la superficie permise intéressante, intéressez-vous aux proportions de votre bâtiment. Un bâtiment étroit, mais profond, offrira plus de flexibilité pour l’ajout d’une construction en toiture contrairement à un bâtiment large, mais peu profond en raison des retraits exigés.
À titre d’exemple, considérons une construction hors toit plutôt standard de 3m de hauteur. Un bâtiment ayant une profondeur de 15 m (50 pieds) permettra, une fois les retraits calculés, à la construction d’avoir une profondeur d’environ 6m de profondeur. Par contre, un bâtiment ayant une profondeur de 10,5m (35 pieds) ne permettrait qu’une construction hors toit de 1,5m (5 pieds) de largeur, ce qui n’est pas viable à moins que vous ne souhaitiez que construire un accès à la toiture.
Ainsi, suivant cet exemple, si votre immeuble fait moins de 12,5m (40 pieds) de profondeur, l’option d’une construction hors toit est peu intéressante.
Les stratégies structurales les plus courantes
Maintenant que nous avons évalué la faisabilité de votre projet d’un point de vue réglementaire, il est temps d’évaluer la constructibilité de votre construction hors toit. Une rencontre avec un ingénieur en structure très tôt dans le projet est de mise afin d’évaluer les possibilités structurales de l’agrandissement.
La stratégie structurale employée variera selon l’âge et le type de construction du bâtiment. Dans un bâtiment plus récent, la structure existante peut être assez robuste pour accueillir le nouvel étage par l’ajout de simples renforcements. Parfois, les ingénieurs prévoiront une sorte de plateforme venant s’appuyer sur les murs mitoyens existants.
Toutefois, la stratégie structurale la plus courante, car la moins risquée pour les ingénieurs est celle d’installer des colonnes d’acier traversant tous les étages de l’immeuble jusqu’au sous-sol. Ces nouvelles colonnes viennent s’appuyer sur des semelles de fondation et ainsi assurer un bon appui du nouvel étage. Ces travaux ont donc le potentiel d’être très invasifs, surtout si les étages inférieurs sont habités par d’autres. En gros, si cette stratégie structurale est celle qui est retenue, prévoyez des travaux à tous les étages de votre bâtiment.
Mezzanine Basile-Routhier
Ce projet visait à agrandir l'espace de vie d'une famille avec 3 enfants résidant au 2e étage d'un duplex dans Ahuntsic. Ayant évaluer le marché immobilier, les parents avaient fait le pari que cet agrandissement leur permettrait, à coût moindre, de demeurer dans leur quartier.
Malheureusement, le projet a dû être abandonné suite à un volte face des voisins au rez-de-chaussée qui ont retiré leur appui au projet juste après le dépôt de la demande de permis. L'envergure des travaux dans leur unité semblait augmenter à chaque nouvelle visite de l'entrepreneur et leurs craintes sont devenus trop grandes.
Copropriétaires, attention!
Vous habitez dans un immeuble en copropriété? Une discussion avec vos voisins s’impose. Bien que les travaux puissent ne viser que votre unité, comme nous venons de le voir, ceux-ci peuvent aussi avoir des répercussions importantes chez vos voisins. Un relogement durant une partie des travaux pourrait même s’avérer nécessaire pour eux.
De plus, certains ingénieurs en structure refuseront même de travailler sur ce genre de projet par risque de se faire poursuivre par les copropriétaires à la moindre fissure. De là l’importance de bien s’informer avant de commencer la planification du projet.
Conclusion
Décider d’agrandir par le haut avec une construction hors toit (ou « mezzanine ») peut faire la différence entre rester en ville ou déménager en périphérie. Pour la ville, ce type de projet permet une densification douce du cadre bâti et aide à la rétention des familles. Pour les occupants, c’est un gain d’espace, mais ces constructions permettent également l’accès à plus de lumière naturelle, l’accès à un toit qui peut être végétalisé, cultivé et qui ainsi aider à réduire les effets des îlots de chaleur.
Toutefois, il est essentiel de bien comprendre les défis et les réglementations spécifiques à ce type de projet. Les exigences structurelles, les restrictions de zonage, les considérations esthétiques, les vues et l’ensoleillement des voisins doivent être soigneusement évalués pour garantir le succès de votre projet. Pour ceux prêts à explorer les possibilités d'agrandissement par le haut, une première étape consiste à évaluer le potentiel de votre immeuble en calculant la superficie et la profondeur potentielle de cet agrandissement en toiture selon les dimensions de votre logement.
Pour vous informer davantage sur le sujet des « mezzanines » et le débat réglementaire qui a eu lieu dans l’arrondissement du Plateau Mont-Royal il y a quelques années, je vous invite à lire ce document publié par l’organisme Vivre en ville. Il pourra vous aider à mieux comprendre les enjeux de ce type de construction d’un point de vue urbanistique et vous aider à évaluer le potentiel d’acceptation de votre projet.
La rencontre avec un architecte pour évaluer les contraintes spécifiques de votre projet sera la prochaine étape. Si suite à la lecture de cet article vous croyez au potentiel de votre projet, contactez-moi, ensemble nous pourrons commencer à lui donner forme.
À propos de l'auteure:
Kim Cloutier est une architecte expérimentée avec une carrière marquée par des projets axés sur la simplicité et la durabilité. Elle est certifiée conceptrice de maisons passives et associée écologique LEED, ce qui témoigne de son engagement pour les normes élevées en matière de performance énergétique et de durabilité environnementale. Kim aspire à promouvoir un cadre de vie plus sain à travers ses projets, en mettant l'accent sur la création d'environnements sains et durables.